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接下來"地王"要變稀有動物了?開發(fā)商拍地的錢正被抽走!

發(fā)布時間:2016-8-4 11:21:33來源:億房網(wǎng)

在此之前,我們先來回顧一下昨日(7月28日)武漢一日誕生三地王的精彩土拍。

還記得7月26日中央政治局會議怎么說的嗎?

“抑制資產泡沫”、“去杠桿”……(可看一眼《警報!流入樓市的資金即將大幅削減,市場調整不可避免!》)

與此同時,根據(jù)一財?shù)膱蟮溃渡虡I(yè)銀行理財業(yè)務監(jiān)督管理辦法(征求意見稿)》已經下發(fā)至各銀行,這同樣意味著,史上最嚴的“銀行理財監(jiān)管新規(guī)”已箭在弦上。

邦爺似乎已經看到很多開發(fā)商哭暈在墻角的情景了——企業(yè)還在,錢卻沒了,嚶嚶嚶~

國家來“去泡沫”了

在這份被披露的《辦法》中,銀行理財業(yè)務監(jiān)管重點包括:對銀行理財業(yè)務分類管理,分為基礎類理財業(yè)務和綜合類理財業(yè)務;禁止發(fā)行分級產品;銀行理財業(yè)務進行限制性投資;銀行理財計提風險準備金等。

必須注意到,《辦法》要求資本凈額超過50億的銀行發(fā)行的理財產品才能投資權益類和非標資產,且非標資產只能通過信托通道。因為到現(xiàn)階段中小銀行(諸如城市商業(yè)銀行及部分農商行),存在較多的非標和權益配資業(yè)務,可能會影響到非標資金鏈條。

東方證券房地產行業(yè)首席分析師竺勁就指出,《辦法》的最終目的是為了抑制資產泡沫以及金融行業(yè)去杠桿。

其實邦爺發(fā)現(xiàn),從2008年開始,銀監(jiān)會就出臺了好多法律條文來遏制銀行理財業(yè)務,其實也是為了控制銀行風險。

而根據(jù)中信建投的分析,理財資金投向中20%投向存款、貨基;40%~50%投向債券市場;10%投向權益,而20%左右投向非標資產。權益類投資規(guī)模預計2.5萬億左右;非標資產規(guī)模預計5萬億。

這意味著,監(jiān)管新規(guī)出臺后,權益投資預計減少20%,減少5000億規(guī)模;而非標資產規(guī)模預計減少20%,減少1萬億,而委外規(guī)?赡芾^續(xù)增加。

房地產最先“中招”?

但說到泡沫,目前房地產市場的泡沫明顯比證券市場還大,而房地產主要面臨兩個問題,一是去三四線城市庫存,二是抑制來自房價和地價的泡沫。

為什么房地產泡沫這么大,邦爺認為,是杠桿撬動的,F(xiàn)在國家要去杠桿了,房地產想必會是第一個遭殃的。

有言論甚至說:說白了,《辦法》就是在抑制開發(fā)商拿地王。

怎么說?我們知道開發(fā)商拿地的錢來自多種通道,包括基金資管、證券資管等等。

銀行可以把錢變?yōu)楣蓹囝愅顿Y,這其中包括了權益類和非標資產,這樣的話資金用途比較靈活,在開發(fā)商拿地前錢就可以進入項目公司!叭”的房地產資金需求都可以得到滿足。

如果是通過信托,則需要在拿地后才能獲取資金。

而《辦法》的出現(xiàn)則會導致兩個問題,一是開發(fā)商拿地的資金少了來自銀行的那部分,二是利率變高。

竺勁認為,通過資管獲取資金的利率此前在7%~8%之間,但之后債型成本可能會上升到12%以上。純信托的資金來源多樣,《辦法》會讓資金來源少了一塊,開發(fā)商如果撇開銀行單獨募集資金,成本則會達到12%以上。

今年上半年,開發(fā)商拿地的錢大部分甚至100%都來自銀行,所以銀行一斷供,中小型開發(fā)商的資金成本變高,輕言拿地將謹慎。

抑制地王效果大嗎?

再談到上文提到的“《辦法》就是在抑制開發(fā)商拿地王”的說法。

今年上半年,全國50個主要城市拍出了200多個“地王”,蘇州27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、上海17宗、天津14宗、北京12宗、武漢11宗……

雖然上半年地王多數(shù)都是國企央企拍得,比如中國電建、葛洲壩、招商、華僑城、魯能、保利……這些都是不差錢的主,《辦法》的實施,或許也不會對資金實力強大的國企央企產生太大干擾(畢竟中國的“信貸歧視”一直存在)。

但不能完全依靠自有資金,又要面臨不斷提高的資金成本的中小型開發(fā)商,日子會更難過。而當有實力競爭土地拍賣的開發(fā)商會變少,土地價格或許能得到很好的控制。(來源邦地產)

房企再融資僅限項目建設 是要消滅“地王”嗎?

據(jù)每日經濟新聞報道 再融資將收緊?昨日(7月28日)上午,人民網(wǎng)援引證監(jiān)會官員在周一的保薦機構專題培訓會議上的會議紀要報道稱,企業(yè)再融資募集所得資金不鼓勵用于補充流 動資金和償還銀行貸款,并需詳細披露募集資金的實際投向。該會議紀要特別關照房地產,“不允許房地產企業(yè)通過再融資對流動資金進行補充,募集資金只能用于 房地產建設而不能用于拿地和償還銀行貸款!

《每日經濟新聞》記者注意到,人民網(wǎng)(20.060, 0.53, 2.71%)的該報道內容似乎并非空穴來風,7月27日的《中國證券報》上刊發(fā)了一篇《證監(jiān)會窗口指導再融資大股東不得通過通道參與定增》的文章,嗅覺敏 銳的市場人士不難發(fā)現(xiàn),該報道提及證監(jiān)會對具體行業(yè)再融資作了具體規(guī)定。比如,房地產上市公司,募集資金不得補充流動資金和償還銀行貸款。

“地王”惹的禍?

外界猜測,當前證監(jiān)會釋放上述監(jiān)管新規(guī)的信號,尤其是對于房地產企業(yè)的表態(tài),或許就是2014年房企再融資逐步開閘以來的小翻轉。

記者注意到,2014年以來,像天津松江(6.290, -0.08, -1.26%)等諸多上市房企曾多次披露定增方案,除了針對具體的募投項目之外,不少還涉及償還金融機構借款及補充流動資金等。

去年底,綠地控股曾拋出了300億元的定增預案,除了投向地產項目與大金融項目之外,剩余90億元將用于償還銀行借款。今年5月底,綠地控股主動撤回了該定增預案。

年初以來,隨著上海、深圳等一線城市房價迎來新一輪暴漲,典型一二線房企銷售業(yè)績集體飄紅的同時,紛紛加入搶地大戰(zhàn),“地王”頻出,迅速蔓延至蘇州、南京、杭州、合肥等。

有機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,今年上半年全國出現(xiàn)了單宗地價超過10億元的205宗高價“地王”,二線城市取代一線城市成了“地王”主戰(zhàn)場。其中,144宗溢價率超過50%的單宗地塊,約是去年同期的8.5倍;92宗溢價率超過100%的單宗地塊,約是去年同期的45倍。

去年底至今年上半年,已多次搶下上海、杭州等多個“地王”的信達地產及其背后的“中國信達系”, 一時間名聲大振。不差錢的信達地產,去年10月以來就在積極籌備20億元定增方案。信達地產公開稱,“目前我國土地價格不斷攀升,土地出讓金及開發(fā)建設資 金支付要求日趨嚴格,公司如果同時從事多個項目開發(fā)及增加合理的土地儲備,將進一步加大預售項目資金回籠壓力。因此充足的資金支持對公司發(fā)展至關重要!

對哪些房企有影響?

當前,證監(jiān)會新任主席劉士余對A股市場發(fā)展的一個核心基調即為加強A股市場的監(jiān)管。證監(jiān)會如果明確收緊A股企業(yè)再融資,尤其是限制上市房企再融資募投資金的用途,是否會打亂他們的陣腳?

最近,像天津松江等多家上市房企已調整了定增方案,從最高募27億元募資降為20億元,但除了減少募投項目及金額之外,償還銀行借款及有息負債仍為5億元。

今年一季度末,天津松江的資產負債率達到88.41%,創(chuàng)歷史新高,同比增加5.5個百分點。

今年以來,已公告定增及配套融資預案但暫未被審核通過的重點上市房企如中糧地產、中洲控股。中糧地產擬定增募資50億元,其中須償還銀行貸款10.26億元,而中洲控股涉及定增總額55億元,其中須償還金融機構借款15億元。

不過,像魯能系旗下的廣宇發(fā)展,按其最新披露的重大資產重組及再融資的預案表述,除了資產重組之外,涉及定增再融資高達87.29億元,扣除發(fā)行費之后將全部用于募投項目建設,中弘股份擬定增募資最高36億元,也將全部用于旗下5個項目建設。

東方證券一位地產分析師表示,如果證監(jiān)會明確表態(tài)房企再融資只能用于項目建設,估計一些房企可能會繼續(xù)調整方案,畢竟房企降低負債率的意愿更強一些,如果調整后能順利通過也不錯。當前,在滬深交易所發(fā)債融資相對寬松,對大型房企影響不是特別大。

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