發(fā)布時(shí)間：2018-7-18 11:22:35來源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)
8月1-4日，博鰲房地產(chǎn)論壇將連續(xù)第十八次在海南舉辦。十八年來，幾乎所有房地產(chǎn)英雄人物及標(biāo)桿企業(yè)，都參與了這個(gè)全行業(yè)年度盛會(huì)。
我們尋找中國(guó)地產(chǎn)商業(yè)領(lǐng)袖們的獨(dú)特故事與視野，尋找引領(lǐng)中國(guó)地產(chǎn)創(chuàng)新與發(fā)展的力量。當(dāng)他們的故事放置于中國(guó)房地產(chǎn)的宏大背景時(shí)，我們也就擁有了一種不一樣的解讀中國(guó)房地產(chǎn)的路徑與模式。
“總體客戶是比較悲觀的�！被ㄆ飙h(huán)球金融亞洲有限公司董事總經(jīng)理蔡金強(qiáng)頻繁地與內(nèi)房投資者和各地產(chǎn)企業(yè)交流。近來，他感受到內(nèi)房投資者甚至不少中小地產(chǎn)公司普遍地在傳遞負(fù)面情緒。
過去半年，這種情緒被謠言與真實(shí)裹挾著、在市場(chǎng)蔓延開來，無論是港交所還是上交所、深交所，上市房企的股價(jià)表現(xiàn)、融資行為和銷售狀況等多個(gè)層面，明明白白地展示了這一點(diǎn)。
五月底，蔡金強(qiáng)接受了我們的采訪，在這之前的幾個(gè)月中，房企們愈發(fā)忙碌了起來。除了常規(guī)的披露銷售數(shù)據(jù)，部分公司還得忙著招架市場(chǎng)傳言。發(fā)生過的典型事件由遠(yuǎn)及近，有華夏幸福深陷“資金鏈困局”傳言引來上交所問詢的連鎖反應(yīng)、五洲國(guó)際遭遇圈錢質(zhì)疑致使股價(jià)狂瀉90%；還有碧桂園、花樣年、富力、合生創(chuàng)展一周之內(nèi)陸續(xù)被中止合計(jì)341億元的公司債，不一而足……
盡管樓市調(diào)控未見放松跡象、總體融資吃緊，但事實(shí)上房企銷售規(guī)模仍在大步向前。從上半年的形勢(shì)看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟是一個(gè)什么樣的狀況？
“內(nèi)房投資者感覺市場(chǎng)不太好，我的意見是這看大家的心情，并不一定是真實(shí)情況�！辈探饛�(qiáng)表示，去年上市房地產(chǎn)公司銷售金額增長(zhǎng)48%，今年上半年上市房企銷售增長(zhǎng)接近30%。
“如果跟去年比，當(dāng)然是略差�！钡珡钠渌嵌葋砜创�，這數(shù)據(jù)“基本也是很不錯(cuò)的”。蔡金強(qiáng)認(rèn)為，增長(zhǎng)存在絕對(duì)性和相對(duì)性，對(duì)后市如何預(yù)期實(shí)際上取決于人們看待增長(zhǎng)的角度。
“我并沒有覺得整個(gè)市場(chǎng)出現(xiàn)很大的裂變。”蔡金強(qiáng)認(rèn)為，市場(chǎng)表現(xiàn)還算是令人滿意的。
市場(chǎng)裂變？“我不悲觀”
“如果是悲觀論調(diào)者，他可以說你看從48%到30%，增速下降了18點(diǎn)，所以是有理由說變差。”蔡金強(qiáng)從悲觀者的角度解釋看空的邏輯：“往前展望說你看資金融資端或者說銀根這么緊，他也可以說后續(xù)更悲觀，是吧？”
“可是我為什么說看投資情緒呢？”他認(rèn)為對(duì)比其他行業(yè)，30%的增長(zhǎng)速度已屬不易，“這年頭你看不同的行業(yè)，真正能夠從銷售端前期收入有30個(gè)百分點(diǎn)增長(zhǎng)的不是很多”；而且“去年是因?yàn)樵谀撤N情況下增速特別高的一年，今年上半年銷售增長(zhǎng)30%跟2016年、2015年比，那也很OK啊，很不錯(cuò)了”。
從全國(guó)范圍來看，蔡金強(qiáng)認(rèn)為商品房銷售數(shù)據(jù)“很可以”。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1-5月份，全國(guó)商品房銷售面積五億六千萬平方米，同比增長(zhǎng)2.9%；商品房銷售額增長(zhǎng)接近10%。
“我也可以從另外一個(gè)角度去看，今年上半年銀根已經(jīng)緊成這樣，還能增長(zhǎng)30%，那對(duì)我來說是很OK的�！辈探饛�(qiáng)表示：“關(guān)系到發(fā)展商最核心的兩個(gè)東西：銷售增速有沒有基本滿足，比如20%以上是基本滿足�！倍F(xiàn)在上半年銷售增長(zhǎng)是30%，那還苛求啥？
銀根收緊同時(shí)也為部分企業(yè)帶來收購(gòu)機(jī)會(huì)，這也是蔡金強(qiáng)并不感到悲觀的原因。
“融資這塊收緊貌似是非常痛苦，這一鞭子打在背上簡(jiǎn)直像一刀砍在背上，但是另外一方面又會(huì)令土地的價(jià)格下降。如果這個(gè)持續(xù)下去，像萬科這種手中揣著小一千億現(xiàn)金的企業(yè)可能就有很多機(jī)會(huì)�！�
“再?gòu)慕鼇硎袌?chǎng)一二線城市一些盤的推出來看，需求端是很強(qiáng)的�！辈探饛�(qiáng)表示，盡管房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制和以租賃為主這兩大方向在持續(xù)推進(jìn)，可從自身家庭需求和親歷樓盤銷售現(xiàn)場(chǎng)的情況判斷，“群眾對(duì)房子的期待或者需求，我沒有見到被逆轉(zhuǎn)得很厲害”。
搶占份額？“你沒得選”
限購(gòu)、限價(jià)、限售政策已是房地產(chǎn)行業(yè)的老生常談，近來，搖號(hào)購(gòu)房方式正在一二線城市蔓延，在一二線城市房地產(chǎn)政策不斷加碼的同時(shí)，三四線城市反而獲益。
蔡金強(qiáng)將三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的暢旺歸因于三大方面。
“首先是高鐵跟軌道交通的大幅使用造成人員的雙向流動(dòng)�！彼f道，高鐵和軌道交通使得城市突破了以前傳統(tǒng)三四線城市的界限，造就了一種新的需求。
他以廣州為例：“比如我是湖南來廣州工作的，忽然間又回湖南，因?yàn)橛懈哞F，在冬季回；然后又有一些新的湖南人覺得廣州挺好賺錢，又來廣州”，此外廣州的軌道交通延展至佛山和清遠(yuǎn)，又為其帶來了新的購(gòu)房需求。
另一方面，蔡金強(qiáng)歸因于大都會(huì)區(qū)域的興起。他以日本為例進(jìn)行類比：“日本1967年全國(guó)銷售總量就見頂了，可是1967年到1980年，日本三大都會(huì)--東京都、名古屋跟大阪都才慢慢形成--最后到1980年的時(shí)候這三個(gè)大都會(huì)區(qū)域大概有5000萬的人口，占了整個(gè)日本差不多50%的人口�！�
他繼而表示：“中國(guó)現(xiàn)在恰恰也是銷售量見頂，整個(gè)國(guó)家不光是城市化，也是一個(gè)大都會(huì)區(qū)域發(fā)展特別快的過程�！�
“第三點(diǎn)是棚戶區(qū)改造，去年很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家說棚戶區(qū)改造會(huì)大幅度下降，我可以很負(fù)責(zé)任講，不會(huì)。為什么？棚戶區(qū)改造一縮，新開工立刻就崩盤了；新開工崩盤，房地產(chǎn)投資增速立刻就下來；房地產(chǎn)投資增速下來，GDP增速就下來�！�
蔡金強(qiáng)認(rèn)為，三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)暢旺的狀況“估計(jì)還能持續(xù)兩三年”�！拔矣X得大概怎么也能撐到跟房地產(chǎn)大整合時(shí)期差不多重疊的時(shí)間，大整合時(shí)期是2017-2020年。”
“大整合時(shí)期”對(duì)房企來說是提高市場(chǎng)占有率的機(jī)會(huì)：“這一波肯定要通過三四線的下沉，把整個(gè)市場(chǎng)占有率給做出來，事實(shí)上你也沒得選。”
目前的情況是，相較國(guó)企，民營(yíng)房企的規(guī)模增長(zhǎng)明顯勢(shì)頭更足，這一定程度上來自于雙方在三四線城市布局地差異。
蔡金強(qiáng)表示，除了激勵(lì)機(jī)制的出臺(tái)滯后，另一個(gè)重要原因是國(guó)企在布局上“有一點(diǎn)受限制”：“國(guó)企往三四線城市下沉太慢；一二線城市整體限購(gòu)、限價(jià)還是很嚴(yán)，不太有放松的跡象。而且一線和二線城市，從公開招拍掛的市場(chǎng)上來說，地價(jià)還沒有下來�！�
誰最危險(xiǎn)？“不如多賣”
城市布局受限帶來的連鎖反應(yīng)，不止表現(xiàn)在國(guó)企身上。
“大家現(xiàn)在想得很清楚，銀行的錢是很難拿的，現(xiàn)在是有沒有額度的問題，不是成本的問題。”蔡金強(qiáng)認(rèn)為，這也是上半年來大部分企業(yè)加速銷售的原因，“不如多賣點(diǎn)，用最快的速度回籠現(xiàn)金來破解資金口，倒騰回來資金以后減少自己的風(fēng)險(xiǎn)。如果調(diào)控得更厲害，說不定今年年底、明年年初出去撿漏”。
“什么時(shí)候銀根會(huì)放松？”蔡金強(qiáng)預(yù)期：“很多人覺得可能年底或者下半年放松，我懷疑會(huì)比較長(zhǎng)。如果這樣維持下去，到四季度肯定有一些企業(yè)受不了�！�
最危險(xiǎn)的是真實(shí)負(fù)債沉重、新增土儲(chǔ)大、城市下沉不足，又訂立過高銷售目標(biāo)的企業(yè)。
“像去年年底就說得特別宏偉的那些--不是上市這些。上市公司除了萬科、恒大、碧桂園、融創(chuàng)這些巨無霸，就算龍湖、旭輝、新城等也是身經(jīng)百戰(zhàn)，絕對(duì)老江湖了，已經(jīng)知道怎樣應(yīng)付市場(chǎng)挑戰(zhàn)，難買？就賣便宜一點(diǎn)唄！大不了就利潤(rùn)少點(diǎn)--怕就怕那些去年沒有上市，然后準(zhǔn)備上市，或者剛上市，看到去年別人股價(jià)漲了很多，就提出兩三千億目標(biāo)，在去年一買就買四五百億土地的那一撥企業(yè)，就是最危險(xiǎn)的�！�
隨著調(diào)控政策的持續(xù)，效應(yīng)也逐漸在蔡金強(qiáng)所說的這類型企業(yè)身上得到顯現(xiàn)。
“為什么前幾年活得不錯(cuò)？往往就是在一兩個(gè)比較大的城市，能產(chǎn)生兩百億銷售額，可是這種城市限購(gòu)和限價(jià)都很嚴(yán)，往下沉又沉得不是很適應(yīng)�！辈探饛�(qiáng)指出：“估計(jì)到年底，這種企業(yè)出事的機(jī)會(huì)應(yīng)該不低�！�
盡管目前市場(chǎng)上傳遞著較為悲觀的情緒，但蔡金強(qiáng)仍看好中長(zhǎng)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
“去年商品房13萬億，住宅11萬億，跌回10萬億也很多�！彼龂�(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)：“跌回10萬億，比如說有一天前十的發(fā)展商可以做到40%，他們也有接近4.5萬億的銷售額--房地產(chǎn)我一直強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，最后的終極凈利潤(rùn)應(yīng)該是在10%左右，太高就會(huì)發(fā)現(xiàn)有限價(jià)和這樣那樣的調(diào)控措施出來，太低又會(huì)令新開工頂不住，到一兩年房?jī)r(jià)又有報(bào)復(fù)的增長(zhǎng)--4萬億的銷售也隱含了有4千多億的利潤(rùn)，所以是OK的�！�
以下為觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對(duì)花旗環(huán)球金融亞洲有限公司董事總經(jīng)理蔡金強(qiáng)先生的采訪實(shí)錄：
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：剛剛說現(xiàn)在是大整合期，之后會(huì)經(jīng)歷混沌期，然后投資物業(yè)進(jìn)入躍升的階段。按照這樣的邏輯，2020年之后投資物業(yè)會(huì)很好？
蔡金強(qiáng)：這個(gè)我?guī)缀跏强隙ǖ�。比如像香港，寫字樓都比附近的住宅要貴，全世界這樣的，就只有中國(guó)是反過來的。
因?yàn)橹袊?guó)粗放期太快，回報(bào)也挺好，所以大家就不愿意往投資物業(yè)走，這方面利潤(rùn)太好。這跟國(guó)家發(fā)展是有關(guān)的，比如見頂就代表這個(gè)國(guó)家的GDP慢慢平緩下來，慢慢地養(yǎng)老、保險(xiǎn)等周轉(zhuǎn)比較快的錢出來，就會(huì)追逐這些優(yōu)質(zhì)的投資物業(yè)，當(dāng)然是指上海、北京、深圳、廣州。
一定會(huì)有一個(gè)大的躍升，因?yàn)楝F(xiàn)在不正常，不正常到有一點(diǎn)夸張。有些人說租金維持不了，你看租金要?jiǎng)討B(tài)的，租金這種東西是不太動(dòng)，一漲的話三年可能就翻一倍。
在珠江新城，現(xiàn)在租金也就是兩百來塊，兩百來塊怎么能夠讓這個(gè)投資物業(yè)估值變十萬？十萬的話回報(bào)率不才2個(gè)點(diǎn)？
比如大灣區(qū)，很多民企跑來這里駐點(diǎn)，可能到2019年會(huì)忽然間發(fā)現(xiàn)租金到400元，價(jià)值立刻在下一年起來。所以這種東西用靜態(tài)的話你會(huì)覺得很不正常，比如說它的租金翻了一倍，不就變成5-6%的回報(bào)率？
有些人說住宅太貴，住宅可以跌�？墒侵袊�(guó)房地產(chǎn)制度的兩大根本，第一是戶口制度，第二是土地制度，房?jī)r(jià)不會(huì)下來。
應(yīng)該是住宅的價(jià)格跌下來，還是租金漲上去？事實(shí)上租金上漲會(huì)比較容易。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：投資物業(yè)起來的這個(gè)過程，港商的優(yōu)勢(shì)會(huì)不會(huì)比較大？因?yàn)楦凵套錾虡I(yè)比內(nèi)地企業(yè)成功很多，就像去年內(nèi)房企來香港拿地大多拿住宅，商地不大敢拿，香港企業(yè)在內(nèi)地，很多商業(yè)做成了城市標(biāo)桿。
蔡金強(qiáng)：現(xiàn)在港商唯一就是商場(chǎng)有很大優(yōu)勢(shì)，寫字樓有若干優(yōu)勢(shì)，住宅是劣勢(shì)。
說港商比較容易做，因?yàn)樽錾虡I(yè)整體負(fù)債的借貸成本一定要夠低。從拿下來蓋三四年到穩(wěn)定期三年，這個(gè)項(xiàng)目基本上要扛七八年，只要有息負(fù)債總成本高過回報(bào)率，七年之內(nèi)都是輸錢。
為什么港資可以？因?yàn)樗麄內(nèi)拷栀J成本是4以下，像恒隆、新鴻基是2%，從這個(gè)生意來講它是微賺，從你的角度是連輸7-8年。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：國(guó)內(nèi)開發(fā)商基本都是4-5%？
蔡金強(qiáng)：對(duì)，4%已經(jīng)是最高水平的，沒有辦法，因?yàn)橘~算不過來。所以全持有中資都不拍的，港資是全持有就想拍。
比如龍湖、華潤(rùn)，可能大概3-5年以后就可以參與這游戲，它們的投資評(píng)級(jí)是3個(gè)B以上，把商場(chǎng)的租金做大，大概三年以后的整個(gè)借代成本可以到3-4%。