房企發(fā)展的六大核心要素
發(fā)布時(shí)間：2002-10-16來源：
中國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健發(fā)展、政局的安定團(tuán)結(jié)，為房地產(chǎn)業(yè)帶來了企盼已久的發(fā)展春天，眾多房地產(chǎn)企業(yè)如雨后春筍般紛紛介入行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。如何能夠在強(qiáng)手如林的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的六大核心要素：品牌要素、人才要素、市場(chǎng)要素、營(yíng)銷要素、融資要素、物業(yè)要素的打造培養(yǎng)至關(guān)重要。
(一)品牌要素的培養(yǎng)
品牌是生生不息的創(chuàng)新能力，它可以是一種符號(hào)，一種為了識(shí)別其他產(chǎn)品、區(qū)別于競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品，讓消費(fèi)者予以辯認(rèn)的符號(hào)。一個(gè)企業(yè)是否擁有國(guó)際馳名品牌，已成為該企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的象征。
1、品牌理念
品牌理念體現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)自身的文化和內(nèi)涵，是企業(yè)精神的集中反映，將其融入房地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)的靈感和超前創(chuàng)新之中，體現(xiàn)企業(yè)獨(dú)有的品牌特色是房地產(chǎn)企業(yè)出奇制勝的關(guān)鍵所在。
2、品牌塑造
為了進(jìn)一步鞏固自身的品牌，房地產(chǎn)公司應(yīng)加強(qiáng)對(duì)企業(yè)文化的構(gòu)筑以及企業(yè)形象的提升。在塑造自身品牌的過程中，激發(fā)了員工對(duì)企業(yè)文化建設(shè)的關(guān)注和熱情，讓每一位員工都投入到企業(yè)文化的建設(shè)與發(fā)展中來。
3、品牌拓展
房地產(chǎn)企業(yè)可以通過品牌拓展，突破特有的地域?qū)傩�，�?shí)現(xiàn)跨地區(qū)發(fā)展，最大限度地降低新區(qū)域的進(jìn)入成本。在開拓新的地區(qū)市場(chǎng)時(shí)，將自身的品牌理念注入當(dāng)?shù)氐臓I(yíng)銷理念和物業(yè)管理模式中，促使品牌本地化。一方面可以實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)開發(fā)，另一方面有利于降低惡性價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。在降低進(jìn)入壁壘的同時(shí)，建立和完善本地房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)勝劣汰機(jī)制，實(shí)現(xiàn)資源的有效配置。從點(diǎn)到面系統(tǒng)化的品牌拓展有助于房地產(chǎn)企業(yè)積極開發(fā)省外房地產(chǎn)市場(chǎng)，擴(kuò)大市場(chǎng)份額。
(二)人才要素的培養(yǎng)
人才是房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展的根本。人力資源是房地產(chǎn)業(yè)第一位戰(zhàn)略性資源，是企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。一個(gè)成功運(yùn)作的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注重吸引具備以下五方面專業(yè)素質(zhì)的人才。
1、較強(qiáng)的項(xiàng)目策劃能力
項(xiàng)目策劃是房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的起點(diǎn)和基礎(chǔ)。
2、善于營(yíng)銷創(chuàng)新
房地產(chǎn)是有著極強(qiáng)的地塊個(gè)性和與之相匹配的建筑風(fēng)格的，市內(nèi)地段優(yōu)越，市郊環(huán)境遠(yuǎn)離喧鬧與污染，各具所長(zhǎng)，關(guān)鍵是要善于營(yíng)銷創(chuàng)新。
3、具有資本運(yùn)營(yíng)能力
開發(fā)的樓盤愈大對(duì)資金要求也就愈多，這就給房地產(chǎn)企業(yè)在資本運(yùn)營(yíng)上提出了更高的要求，必須具備掌握資本運(yùn)營(yíng)能力和投資決策能力的專業(yè)人員，來規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，尋找新的融資渠道，加速資金周轉(zhuǎn)，提高資本運(yùn)營(yíng)的能力。
4、具備豐富的人文知識(shí)
中國(guó)是一個(gè)有著悠久歷史文化的古國(guó)，對(duì)住宅的要求歷來有許多講究，形成了各民族不同的住宅文化與審美觀念。作為房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)人員必須具有豐富的人文知識(shí)，才能真正滿泉捎費(fèi)者的需求，開發(fā)出適銷對(duì)路的商品房。
5、扎實(shí)的專業(yè)知識(shí)和知識(shí)更新能力
面臨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)要想永葆生機(jī)就應(yīng)該積極培育、引進(jìn)高素質(zhì)的房地產(chǎn)專業(yè)人士。同時(shí)加強(qiáng)人力資源的管理，使更多的房地產(chǎn)從業(yè)人員具有扎實(shí)的專業(yè)知識(shí)、良好的心理素質(zhì)、長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展眼光及較強(qiáng)的綜合判斷能力。
(三)市場(chǎng)要素的培養(yǎng)
1、明確市場(chǎng)主體
明確市場(chǎng)主體是轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理機(jī)制的關(guān)鍵。規(guī)模大并不等于實(shí)力強(qiáng)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理的根本目的在于提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效率，通過規(guī)模經(jīng)濟(jì)降低成本，提高其抵抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力。首先，要按現(xiàn)代企業(yè)制度，真正做到政企分開。其次，要解決國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制的問題，大膽探索適合國(guó)有企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的新思路。第三，明確股東會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)和經(jīng)理層的職責(zé)，形成各負(fù)其責(zé)、協(xié)調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)、有效制衡的公司法人治理結(jié)構(gòu)。
2、拓展市場(chǎng)客體
加入WTO給中國(guó)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了無限的商機(jī)。隨著市場(chǎng)客體范圍的不斷拓展，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該敏銳把握市場(chǎng)動(dòng)向，通過深入的市場(chǎng)調(diào)研，因時(shí)因地制定市場(chǎng)細(xì)分策略。緊跟行業(yè)前沿動(dòng)態(tài)，積極拓展新興領(lǐng)域。此外，房地產(chǎn)本身的交易方式也可以不斷豐富，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式提供新鮮的元素，促進(jìn)房地產(chǎn)流通規(guī)模的逐年擴(kuò)大。
3、健全市場(chǎng)機(jī)制
健全市場(chǎng)機(jī)制尤其是競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)良性發(fā)展的重要手段。加強(qiáng)市場(chǎng)機(jī)制的建設(shè)，建立一個(gè)更加開放、更加統(tǒng)一、更加規(guī)范的房地產(chǎn)市場(chǎng)，也是順應(yīng)WTO要求、與國(guó)際管理體制和運(yùn)作機(jī)制接軌的積極舉措，最終會(huì)為企業(yè)的發(fā)展提供良性的外部競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。
(四)營(yíng)銷要素的培養(yǎng)
1、準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位
準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，是企業(yè)成功營(yíng)銷的前提，是生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)走向成功的關(guān)鍵。恰當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)定位必須遵循以下基本原則：
(1)房地產(chǎn)業(yè)受土地資源、區(qū)位及政策等外部因素制約多，在選擇目標(biāo)市場(chǎng)時(shí)，要不存在進(jìn)入的障礙或威脅，或者雖然存在障礙或威脅，讓企業(yè)經(jīng)過努力能夠克服。切記不要使自己開發(fā)的項(xiàng)目走同樣走入誤區(qū)。
(2)目標(biāo)市場(chǎng)的規(guī)模要足夠大并要有較大的發(fā)展空間。
(3)目標(biāo)市場(chǎng)要未被競(jìng)爭(zhēng)者完全壟斷或競(jìng)爭(zhēng)尚不十分激烈。
(4)企業(yè)要根據(jù)自身的資源優(yōu)勢(shì)，有條件和能力進(jìn)入新選定的目標(biāo)市場(chǎng)。揚(yáng)長(zhǎng)避短，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，從而在競(jìng)爭(zhēng)中取勝。
2、創(chuàng)新的營(yíng)銷理念
房地產(chǎn)營(yíng)銷貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，依賴企業(yè)的綜合實(shí)力，強(qiáng)調(diào)各個(gè)環(huán)節(jié)體現(xiàn)地產(chǎn)的主題理念。要想從白熱化的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和瞬息萬變的行業(yè)動(dòng)態(tài)中脫穎而出，房地產(chǎn)企業(yè)必須不斷注入新鮮的營(yíng)銷理念，出奇方可制勝。
(1)品牌營(yíng)銷 從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看， 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該腳踏實(shí)地地通過一流的規(guī)劃設(shè)計(jì)，完善的配套服務(wù)和物業(yè)管理，對(duì)企業(yè)的品牌形象進(jìn)行良好構(gòu)建，營(yíng)造名牌企業(yè)和名牌產(chǎn)品。
(2)關(guān)系營(yíng)銷 關(guān)系營(yíng)銷主張重視消費(fèi)者導(dǎo)向，強(qiáng)調(diào)通過企業(yè)與消費(fèi)者的雙向溝通，建立長(zhǎng)久的穩(wěn)定的對(duì)應(yīng)關(guān)系，在市場(chǎng)上樹立企業(yè)和品牌的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
(3)合作營(yíng)銷在市場(chǎng)運(yùn)作中房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該既要講求競(jìng)爭(zhēng)，又要尋求合作；既要注意與地力政府、金融機(jī)構(gòu)和其他社會(huì)組織的合作，更要注意與其他房地產(chǎn)企業(yè)之間的合作，特別是后者尤為重要。通�？梢圆捎盟缮⑿缘慕Y(jié)盟方式，使合作各方避免直接沖突，或共同打造區(qū)域品牌，以達(dá)到合作各方互惠互利的理想效果。
(4)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷隨著電子商務(wù)的進(jìn)一步發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)上一種具有相當(dāng)潛力和發(fā)展空間的營(yíng)銷策略。
(五)融資要素的培養(yǎng)
房地產(chǎn)業(yè)是高風(fēng)險(xiǎn)、高投入、高回報(bào)的資金密集型行業(yè)，充裕的資金準(zhǔn)備是保證企業(yè)正常運(yùn)作的前提，因此融資要素的培養(yǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要。
1、合理利用自有資金
企業(yè)應(yīng)該以務(wù)實(shí)的經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)，正確理解資本運(yùn)作。精心考慮投資項(xiàng)目的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展?jié)摿�，不作一時(shí)之功；適時(shí)適量地投入那些預(yù)計(jì)盈利豐厚且回報(bào)快的項(xiàng)目；建立健全資本金制度。
2、注重資信體系建設(shè)，積極爭(zhēng)取銀行受信貸款
建立規(guī)范的資信體系對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)十分重要，需要采取如下措施：
(1)樹立長(zhǎng)期務(wù)實(shí)經(jīng)營(yíng)的思想，不過分依賴廣告炒作，不對(duì)業(yè)主承諾無法兌現(xiàn)的服務(wù)或優(yōu)惠。
(2)應(yīng)用先進(jìn)項(xiàng)目管理軟件，協(xié)調(diào)資金與施工進(jìn)度、銷售進(jìn)度，在項(xiàng)目變更之前做好資金計(jì)劃。
(3)重視企業(yè)信譽(yù)，不僅對(duì)銀行講信譽(yù)，而且對(duì)政府、設(shè)計(jì)單位、施工單位講信譽(yù)。
(4)吸納金融與IT人才，開發(fā)資信管理軟件，充分發(fā)揮銀行金融創(chuàng)新積極性，建立新型的銀行與企業(yè)關(guān)系，爭(zhēng)取銀行套餐服務(wù)。配合銀行開展金融創(chuàng)新，控制相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，有利于加深銀企關(guān)系。
(5)企業(yè)文化建設(shè)與客戶營(yíng)銷活動(dòng)相結(jié)合，感動(dòng)外部客戶。
當(dāng)發(fā)展商自有資金在30％-50％時(shí)，只要開發(fā)項(xiàng)目的投資收益率大于銀行貸款利率就可以辦理抵押貸款。采用地產(chǎn)抵押取得貸款是房地產(chǎn)公司融資的主要來源。授信貸款應(yīng)成為企業(yè)重點(diǎn)爭(zhēng)取的對(duì)象，從企業(yè)角度看，同時(shí)應(yīng)注意選拔優(yōu)秀財(cái)務(wù)人才與銀行辦理授信貸款業(yè)務(wù)，重視企業(yè)的信用管理與品牌建設(shè)。
3、拓展信托基金的新融資渠道
社會(huì)保險(xiǎn)基金，住房發(fā)展基金等各類基金都有愿望投資收益較高的房地產(chǎn)，但是，只有那些信譽(yù)好的企業(yè)才能作為其投資對(duì)象，爭(zhēng)取基金投入的關(guān)鍵在于展示地產(chǎn)投資項(xiàng)目回報(bào)的安全性，其次才是收益。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)對(duì)方愿望，吸引其入股或者按照約定利率使用基金。
4、充分展示企業(yè)形象與信譽(yù)，爭(zhēng)取房屋預(yù)售款
房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)客戶的誠(chéng)信至關(guān)重要，不僅要提倡物業(yè)管理的前期介入，而且更要提倡地產(chǎn)開發(fā)過程吸引客戶參與，地產(chǎn)開發(fā)的成本與定價(jià)對(duì)客戶透明化，充分展示自己的正直與關(guān)愛客戶形象。
5、企業(yè)債券融資和股票融資并舉
所謂債券是表明債權(quán)債務(wù)關(guān)系的一種承諾憑證，并規(guī)定發(fā)行人將于何時(shí)歸還持有人的本金和利息，而債券持有人擁有按約定條件取回本金和利息的權(quán)利。房地產(chǎn)開發(fā)需要巨額資金注入，因此發(fā)行債券是房地產(chǎn)企業(yè)的重要融資手段。
企業(yè)股票與企業(yè)債券的共性，就是它們都是有價(jià)證券。通過發(fā)行企業(yè)股票進(jìn)行融資是企業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)作中籌資的重要手段。由于房地產(chǎn)投資開發(fā)的投資大、風(fēng)險(xiǎn)高，房地產(chǎn)企業(yè)采用股票融資方式籌集資金非常重要。
6、爭(zhēng)取外單位投資，積極進(jìn)行合作開發(fā)
企業(yè)對(duì)外投資的方式一般有兩種：一種是以貨幣資金方式向其他單位投資，一種是以實(shí)物、無形資產(chǎn)的方式進(jìn)行投資。加強(qiáng)與外界經(jīng)濟(jì)合作關(guān)系，以支付約定利率或其他方式取得外單位投資，這是一條十分有效的籌資方法。
(六)物業(yè)要素的培養(yǎng)
1、“以人為本，為人服務(wù)”，創(chuàng)建知識(shí)型社區(qū)服務(wù)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要樹立全面的服務(wù)意識(shí)，尤其應(yīng)該注重的是售后服務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)的售后服務(wù)即物業(yè)管理，其質(zhì)量的高低對(duì)于房地產(chǎn)品牌的樹立和品牌市場(chǎng)的形成尤為重要。“以人為本，為人服務(wù)”是物業(yè)管理的著眼點(diǎn)。知識(shí)型社區(qū)服務(wù)是指知識(shí)與勞動(dòng)高度密集，具有完整知識(shí)管理體系的新型物業(yè)管理。在“知識(shí)型社區(qū)”中，不僅要滿足居住者對(duì)文化的需要，而且給人們一個(gè)有品位的居住環(huán)境，更為下一代創(chuàng)造一個(gè)良好的成長(zhǎng)環(huán)境。
2、推行ISO系列質(zhì)量認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)
通過貫徹ISO系列質(zhì)量體系認(rèn)證來做到服務(wù)高標(biāo)準(zhǔn)、行為規(guī)范化、工作程序化、操作標(biāo)準(zhǔn)化。借助ISO系列質(zhì)量體系認(rèn)證，變壓力為動(dòng)力，在市場(chǎng)中塑造品牌。
3、利用互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)構(gòu)建物業(yè)管理體系
互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)可以增加房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的種類和組合�；ヂ�(lián)網(wǎng)能為單個(gè)消費(fèi)者定制特別服務(wù)，能滿足消費(fèi)者的個(gè)性需求。