發(fā)布時間：2004-12-21來源：中國新聞網
房價與地價變化規(guī)律不一致
中國城市地價動態(tài)監(jiān)測項目組10月份公布的數據顯示，2004年第三季度全國城市地價總體水平為1372元／平方米，增長率為0.61%。雖然國家實施了停止增量土地供給，并對土地市場進行了大規(guī)模的檢查，停止了眾多的開發(fā)區(qū)，但地價比前三季度平均地價增長率(1.09%)低0.48個百分點，比2003年季度平均地價增長水平(2.23%)低1.62個百分點。2002年全國城市季度平均地價增長率1.12%，2001年為0.35%。
再看房價，據國家統(tǒng)計局的調查數據顯示，2001年全國商品房銷售價格比2000年上漲1.7%，2002年房屋銷售價格第四季度同比上漲3.5%，2003年全國房屋銷售價格四季度同比上漲5.1%，2004年全國房屋銷售價格三季度同比上漲9.9%。季度平均分別為0.43%、0.89%、1.28%和3.30%。
從以上數據看到，地價與房價雖然在總體上都保持上漲的變化趨勢，但有兩點值得我們注意，一是地價的平均增長率要比房價的平均增長率低。2001年至2004年第三季度，地價季度平均增長率為0.89%，而房價季度平均增長率為1.47%；二是地價的增長幅度與房價增長幅度變化不一致，地價在2003年前增長幅度逐漸增大，但2003年后各季度逐漸變小，房價增長幅度從2001年開始，始終是呈現不斷增大的趨勢。
地價和房價形成機制各異
為什么會出現這種情況？筆者認為應該首先分析房價和地價的本質及其形成機制。第一，土地和房屋是兩種不同的產品，具有不同的市場特性。第二，我國城市的地價和房價形成于兩個不同的市場環(huán)境，受不同的供需平衡影響。第三，地價和房價形成機制及影響因素各不相同。
地價與房價具有循環(huán)關聯性
地價的變化和房價的變化相關性很小，主要原因有兩個方面：一是我國的土地供給量與土地的需求量嚴重不匹配。二是目前我國城市房屋的需求并不十分真實。
從微觀上看，由于土地市場與房屋市場各自的不同運行規(guī)律和特點，地價與房價的變化不完全同步。一方面，土地市場相對于房屋市場有一個滯后期，同時由于存在土地存儲囤積的可能(當土地價格較低時，會出現超量購地現象)。另一方面，從價格的變化幅度及頻率看，我國城市地價要比房價的變化幅度及頻率小。
從市場層面上看，僅僅從價格的關系上說，一個城市的房屋價格水平的增加，反映了房屋本身整體價值的增加，同時也反映了房屋中分攤的土地價值(注意，并不是土地價格)也增加了。根據市場替代原理，城市的其他條件下的可建設的土地的市場價值也要達到同樣的水平，因而土地的市場價格也隨之增加。這種土地市場價格的增加并不是土地需求的直接增加所引起的，而是由于房屋價格上漲所帶來的。從我國城市的具體情況看，雖然地價與房價的變化的規(guī)律并不完全一樣，甚至會有階段性的沖突，但是，地價總體變化的趨勢和房價總體變化的趨勢是一致的。
再從宏觀上看，房屋價格除了受市場因素主要為房屋的供給和需求情況的影響之外，還受房屋開發(fā)的社會平均成本的影響。土地是房屋開發(fā)的主要成本，但是這種對房屋價格的影響作用具有一定的條件。一是對土地供給實行壟斷政策，使土地供給彈性很小甚至為零，使土地取得的社會平均成本控制在一個較高的水平；二是當房屋開發(fā)的社會平均利潤被壓縮到一個臨界空間時，只有在這兩種情況同時發(fā)生的狀況下，房屋的整體價格水平才會被迫增加。從我國的具體情況看，我國目前的房價水平還處于利潤主導階段，利潤是房價變化的決定性因素，地價作為成本并沒有直接影響房價。
土地市場和房屋市場的運行并不是在一個單一的過程中進行，而是在交替的過程中不斷地變化。所以地價與房價作為其中的重要指標，是具有相互循環(huán)關聯性的。從理論上看，第一輪房價的上漲，會帶來土地需求的增加，從而帶來土地價格的上漲。但是，由于房屋開發(fā)的周期性，第一輪地價的上漲會促使房屋開發(fā)的平均社會成本的上升，在合理平均社會利潤的條件下，房屋成本價格會有所上升。但是這種成本價的上升可能會抑制房屋需求的增加，并不一定帶來第二輪的市場價格上升，從而影響土地需求和地價的第二輪變化。因此，地價與房價的變化具有一定的循環(huán)關聯性。