住房三級(jí)市場(chǎng)將放開(kāi)
發(fā)布時(shí)間：2003-2-19來(lái)源：摘自 《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》
有朋友由于工作調(diào)動(dòng)的原因，想把原來(lái)自己買(mǎi)的公房賣(mài)掉。原單位便說(shuō)，賣(mài)掉可以，但必須賣(mài)給原單位的職工，否則就不行。朋友算了算，這樣做有兩萬(wàn)元的差價(jià)。朋友有點(diǎn)舉棋不定。
其實(shí)，像朋友這樣的尷尬，或許很多人都遇到過(guò)。日前，從北京市傳來(lái)好消息：該市住房三級(jí)市場(chǎng)開(kāi)放，直管公房敞開(kāi)交易。這樣，對(duì)一大批像朋友這樣境遇的人，已有了初步的希望。
四種形式進(jìn)行交易
據(jù)了解，北京市國(guó)土資源和房屋管理局出臺(tái)的《關(guān)于開(kāi)展直管公有住房使用權(quán)交易試點(diǎn)工作的通知》規(guī)定，在全市范圍內(nèi)開(kāi)展直管公有住房使用權(quán)交易試點(diǎn)，除按照北京市住房制度改革有關(guān)規(guī)定可以向承租人出售的公有住房外的其它直管公有住房，包括樓房、平房、筒子樓、簡(jiǎn)易樓等直管公有住房，都可以上市進(jìn)行交易，公房承租人可通過(guò)差價(jià)換房、有償轉(zhuǎn)讓、以使用權(quán)交換產(chǎn)權(quán)和轉(zhuǎn)租四種交易形式交易。
值得一提的是，該文件也為單位自管公房的使用權(quán)交易亮了“綠燈”，中央在京單位自管公有住房使用權(quán)和其它單位自管公有住房使用權(quán)交易，經(jīng)產(chǎn)權(quán)單位同意，可參照本通知有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，因此，其涉及面將會(huì)相當(dāng)寬闊。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這無(wú)異于一次存量房市場(chǎng)的“地震”，對(duì)規(guī)范和活躍存量房市場(chǎng)將起到巨大作用。放開(kāi)住房三級(jí)市場(chǎng)可以充分發(fā)揮公有住房的使用效益，同時(shí)，公房承租人也能夠通過(guò)轉(zhuǎn)租、賣(mài)舊買(mǎi)新改善居住條件。
有關(guān)人士透露，1999年10月7日發(fā)布施行的《北京市已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理辦法》日前被廢止，有關(guān)這次新政策的內(nèi)容目前正在報(bào)批當(dāng)中。
三大利好刺激市場(chǎng)
這次北京市的新政策將在上市審批、收益分成、補(bǔ)交地價(jià)款等方面有較大松動(dòng)。
原《北京市已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理辦法》很多內(nèi)容是束縛了公房上市的，在審批程序、收益分成等方面設(shè)置了種種限制。比如第六條規(guī)定，房屋所有權(quán)人要求進(jìn)入市場(chǎng)出售已購(gòu)公有住房，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的區(qū)、縣房屋土地管理局提出書(shū)面申請(qǐng)；第十條規(guī)定，城八區(qū)的已購(gòu)公有住房上市出售，房屋買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)按照房屋所在地標(biāo)定地價(jià)的10％繳納土地出讓金；第十二條規(guī)定，本市城鎮(zhèn)職工出售已購(gòu)公房，其收入由城鎮(zhèn)職工與房屋原所有權(quán)單位按照房屋所有權(quán)比例分成。
上市審批、收益分成是目前公認(rèn)的政策限制，而補(bǔ)交較高的地價(jià)款也讓人們對(duì)公房上市望而卻步。有關(guān)人士告訴記者，新政策將在這幾方面有較大突破，總之，要用“手續(xù)簡(jiǎn)化、讓利百姓”的政策為不火的市場(chǎng)添把柴。
帶動(dòng)住房梯度消費(fèi)
放開(kāi)住房三級(jí)市場(chǎng)說(shuō)了很久，但始終是“猶抱琵琶半遮面”，與此同時(shí)，差價(jià)換房、私下轉(zhuǎn)租等圍繞公房使用權(quán)的“地下”市場(chǎng)交易從未停止過(guò)。此次出臺(tái)的新政策可謂是公房使用權(quán)上市交易的信號(hào)。
住房一二三級(jí)市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)約定俗成的叫法。住房一級(jí)市場(chǎng)指新建商品房即增量房的買(mǎi)賣(mài)；住房二級(jí)市場(chǎng)是指存量房產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)和租賃，比如已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)的商品房、經(jīng)濟(jì)適用房的上市再轉(zhuǎn)讓?zhuān)奄?gòu)公房的上市再轉(zhuǎn)讓?zhuān)蛔》咳?jí)市場(chǎng)是指公有住房使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)租，以前這個(gè)市場(chǎng)沒(méi)有放開(kāi)。
據(jù)了解，目前僅北京市就有2000多萬(wàn)平方米左右的直管公房，全國(guó)的公有住房更不必說(shuō)。放開(kāi)住房三級(jí)市場(chǎng)，將形成住房一二三級(jí)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。以前公房承租人無(wú)法把公房使用權(quán)轉(zhuǎn)租或者轉(zhuǎn)讓?zhuān)涫褂脵?quán)的交易一直是地下交易，轉(zhuǎn)租或者轉(zhuǎn)讓的雙方權(quán)益得不到保障，糾紛時(shí)常產(chǎn)生；放開(kāi)公有住房使用權(quán)后，交易公開(kāi)、合法了。《關(guān)于開(kāi)展直管公有住房使用權(quán)交易試點(diǎn)工作的通知》中規(guī)定，公房使用權(quán)交易的雙方簽訂書(shū)面協(xié)議，并到房屋所在地直管公房經(jīng)營(yíng)管理單位或房地產(chǎn)行政主管部門(mén)辦理相關(guān)手續(xù)，使雙方的權(quán)益有了保障。同時(shí)，以舊換新，改善居住條件，發(fā)揮公有住房的使用效益，公房承租人可以根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力換購(gòu)二手房、經(jīng)濟(jì)適用房甚至商品房，帶動(dòng)二級(jí)市場(chǎng)、一級(jí)市場(chǎng)的需求，有效地形成住房梯度消費(fèi)的模式。
不再由單位說(shuō)了算
以前，由于公房是歷史遺留問(wèn)題，和單位有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，所以，公有住房上市最大的阻力不是來(lái)自市場(chǎng)，而是單位。北京市的《關(guān)于開(kāi)展直管公有住房使用權(quán)交易試點(diǎn)工作的通知》中明確規(guī)定，直管公有住房合法承租人提出申請(qǐng)，并提供了相關(guān)材料的，直管公房經(jīng)營(yíng)管理單位應(yīng)在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)辦理各種手續(xù)，不得以任何理由予以拒絕。中央在京單位自管公有住房使用權(quán)和其它單位自管公有住房使用權(quán)交易，經(jīng)產(chǎn)權(quán)單位同意，也可參照本《通知》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
公房租讓合法明白
在做試點(diǎn)工作的同時(shí)，北京市國(guó)土資源和房屋管理局的有關(guān)專(zhuān)家提醒，在公房轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)租中要注意以下幾點(diǎn)：公房使用權(quán)互換、有償轉(zhuǎn)讓、交換住房產(chǎn)權(quán)前，公房承租人須結(jié)清房屋租金和其它與該房屋有關(guān)的、應(yīng)由承租人繳納的各項(xiàng)費(fèi)用；以公房使用權(quán)交換住房產(chǎn)權(quán)的，住房產(chǎn)權(quán)人亦應(yīng)結(jié)清應(yīng)當(dāng)繳納的物業(yè)管理費(fèi)等與該房屋管理有關(guān)的各項(xiàng)費(fèi)用。公房使用權(quán)互換、有償轉(zhuǎn)讓、交換住房產(chǎn)權(quán)后，該公房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不變，新的承租人應(yīng)當(dāng)與出租人重新簽訂公有住房租賃合同；將公有住房轉(zhuǎn)租給外地來(lái)京務(wù)工經(jīng)商人員的，要按《北京市外地來(lái)京務(wù)工經(jīng)商人員管理?xiàng)l例》規(guī)定執(zhí)行。