發(fā)布時(shí)間：2004-9-20來源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)
物價(jià)一直在上漲，央行加息的壓力在加大，甚至有消息稱高層已經(jīng)對(duì)加息達(dá)成共識(shí)，加息只是時(shí)間問題。最近，搜房一項(xiàng)大型調(diào)查顯示：如果房貸加息，滬市民將有７７％的購房計(jì)劃受到影響，只有２３％的購房打算仍將按原定步驟實(shí)施�！凹酉ⅰ睂�(duì)原本趨冷的上海樓市可謂雪上加霜。近期，長(zhǎng)三角各城市地方政府紛紛出臺(tái)各項(xiàng)針對(duì)樓市的新舉措，“托市”之心昭然若揭。
■上海：一拖一放解危情
上海樓市形勢(shì)嚴(yán)峻。中國(guó)銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》，明確要求，借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在５０％以下（含５０％），月所有債務(wù)支出與收入比控制在５５％以下（含５５％）。上海各家銀行也出臺(tái)了各自的政策，其中重要一點(diǎn)：收緊個(gè)人按揭貸款。為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，目前上海奉賢、金山等偏遠(yuǎn)五區(qū)有的銀行已經(jīng)不發(fā)放二手房貸款，內(nèi)環(huán)商品房最高貸款７成，內(nèi)外環(huán)最高貸款額度６成，環(huán)線以外最高５成。而環(huán)線以外區(qū)域是上海樓市當(dāng)前主要的供應(yīng)區(qū)域。
有的銀行已經(jīng)開始“加息”。中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行最新規(guī)定，申請(qǐng)第二套住房商業(yè)貸款利率上漲。貸款年限１年至１０年利率上調(diào)到５．７６％，１１年至１５年利率上調(diào)至６．３％，而１６年至３０年房貸利率甚至上調(diào)到６．６％。中國(guó)銀行也開始調(diào)整部分貸款利息。這似乎在暗示，各金融機(jī)構(gòu)對(duì)上海樓市的判斷不再樂觀。
不過也有開發(fā)商提出了自己見解，復(fù)地集團(tuán)董事總經(jīng)理范偉對(duì)記者說：“澳大利亞、英國(guó)也加息了，但是，并不是立刻使得房?jī)r(jià)大幅度下跌。中國(guó)即使加息，也是小幅度加息，對(duì)市場(chǎng)直接影響不會(huì)很大。當(dāng)然，對(duì)需求有些心理方面的影響�！�
在上海，房地產(chǎn)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的支柱作用極為明顯。２００３年，上海房地產(chǎn)業(yè)對(duì)ＧＤＰ的貢獻(xiàn)達(dá)到７．４％。上海中瑞營(yíng)銷管理有限公司副總經(jīng)理朱成綱分析：“上海經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)依賴很大。上海經(jīng)濟(jì)還沒有完全轉(zhuǎn)型成功，還未真正形成國(guó)際金融、貿(mào)易、經(jīng)濟(jì)和航運(yùn)中心。未來２到３年，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展還要依靠房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展�！�
今年，尤其５月實(shí)行宏觀調(diào)控后，上海樓市急轉(zhuǎn)直下，除了少數(shù)市中心樓盤外，絕大部分房子銷售不暢，樓盤直接、變相打折隨處可見。二手房交易大量萎縮，據(jù)住商不動(dòng)產(chǎn)上�？偛扛笨偨�(jīng)理林倩對(duì)記者說：“六七月份以來，上海二手房成交數(shù)量下降了２０％左右�！�
上海市政府并未坐視樓市變化，其化有形為無形的“托市”之舉，顯示出了一個(gè)成熟政府的水平。去年房?jī)r(jià)飆升時(shí)，上海市政府宣布，將連續(xù)三年每年建設(shè)３００萬平米的中低價(jià)商品房。今年５月，上海市房地局宣稱，今年計(jì)劃建成３００萬平方米中低價(jià)配套商品房。到５月，全市新建配套商品房已建成８０．２萬平方米，在建面積２４５萬平方米。同時(shí)，還計(jì)劃新開工３００萬平方米。但是，到現(xiàn)在第三季度，應(yīng)當(dāng)正是推出來的時(shí)候，卻反而沒有了任何消息，據(jù)稱已經(jīng)延緩?fù)瞥�。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這可視作政府的“托市”之舉。因?yàn)椋坏┱瞥鲞@些低價(jià)房，對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)將是重大打擊。
同樣在不久前，《上海市住房公積金管理若干規(guī)定（草案）》開始公開征求市民意見。而規(guī)定的最大變化就是住房公積金的提取條件將放寬。這一利好消息的放出，也可以看出政府的“托市”意圖。更值得注意的是，原本媒體上難得一見的政府智囊專家們，紛紛在滬上各大媒體上撰文發(fā)表言論，為樓市唱贊歌。
一位不愿透露姓名的專家接受記者采訪時(shí)評(píng)價(jià)：“政府托市，根本上說是沒有錯(cuò)誤的。房?jī)r(jià)低時(shí)政府出臺(tái)政策托市，與房?jī)r(jià)高時(shí)政府出臺(tái)政策平抑房?jī)r(jià)是一樣的，無可厚非�！�
■杭州：免稅救市
在業(yè)界，杭州樓市一直備受關(guān)注。由于在土地供應(yīng)上實(shí)行饑餓戰(zhàn)略，土地價(jià)格居高不下，也導(dǎo)致房?jī)r(jià)一路走高。去年９月，杭州市政府提出了“居者有其屋”口號(hào)，為了打壓房?jī)r(jià)，出臺(tái)了征收２０％的二手房交易所得稅政策。政策于今年１月１日開始實(shí)施，于９月１日正式取消。市場(chǎng)一片歡呼，認(rèn)為這給市場(chǎng)注入了一支強(qiáng)心劑。這一政策的出臺(tái)和取消，典型的反映了政府對(duì)樓市的政策調(diào)節(jié)，也是今年地方政府托市最為有力的舉措。
杭州樓市，從去年到今年可謂“冰火兩重天”。去年，交易量火爆，連續(xù)四年房?jī)r(jià)上漲。今年，還沒有開始宏觀調(diào)控，“五一”杭州房交會(huì)上二手房成交量已不如去年的三分之一，而且二手房交易量持續(xù)下降。浙江工業(yè)大學(xué)經(jīng)貿(mào)學(xué)院副院長(zhǎng)、房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)虞曉芬對(duì)記者說：“宏觀調(diào)控對(duì)杭州樓市影響是很大的，動(dòng)拆遷停止后，需求減少，未來杭州房?jī)r(jià)回調(diào)是必然的�！闭窃诜�?jī)r(jià)回調(diào)的關(guān)口，杭州市政府出臺(tái)了免二手房交易稅這一政策，用有形之手干涉市場(chǎng)。
■蘇州：運(yùn)籌托市計(jì)劃
在江蘇，由于省會(huì)南京將開十運(yùn)會(huì)，建設(shè)活動(dòng)如火如荼，動(dòng)拆遷總體放緩但相對(duì)于其他城市速度依然很快。樓市盡管不如去年，但是相對(duì)于長(zhǎng)三角其他城市還算比較好。
蘇州市場(chǎng)，向來是蘇、錫、常三城的風(fēng)向標(biāo)。５月開始，蘇州樓市風(fēng)向突變，一些原本很好的樓盤紛紛滯銷，一些新開樓盤不得不一再調(diào)低開盤價(jià)，整個(gè)樓市開始由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向買方市場(chǎng)。據(jù)資料顯示，５月份銷售面積為５５萬平方米，６月份為５０萬平方米，銷售面積開始下降。空置率則在上升，今年３月份蘇州樓市的空置率為７３萬平方米，６月份上升到８７萬平方米，增幅將近２０％。去年１０月，全國(guó)各路房地產(chǎn)巨頭蘇州拼搶土地，至今蘇州業(yè)界仍記憶猶新。但是到了今年５月，蘇州拍地居然兩塊土地流標(biāo)。蘇州市工商聯(lián)房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)秘書長(zhǎng)王力行對(duì)記者說：“現(xiàn)在蘇州樓市不是很好，銷售不順利，變相降價(jià)到處都是�！睙o錫、常州行情大體如此。
鑒于如此市場(chǎng)情形，蘇州市建設(shè)局做了一項(xiàng)調(diào)研活動(dòng)并形成了一份調(diào)研報(bào)告。報(bào)告中提出了多項(xiàng)措施，建議政府通過一些手段來調(diào)控樓市，如解決存量土地開工問題、限期限量開發(fā)，按照房產(chǎn)商開發(fā)項(xiàng)目面積大小確定分期開發(fā)計(jì)劃；對(duì)不能按規(guī)定計(jì)劃開發(fā)的，通過按延期時(shí)間長(zhǎng)短加征高額基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)予以調(diào)控；維持一定的拆遷規(guī)模的同時(shí)，提高拆遷安置補(bǔ)償，通過市場(chǎng)解決拆遷安置；政府調(diào)度有一定調(diào)控權(quán)的投資公司、商業(yè)銀行，對(duì)一些“開發(fā)前景好”的開發(fā)項(xiàng)目予以融資，解決房地產(chǎn)商融資難問題。報(bào)告中提出的“土地可以分期開發(fā)、動(dòng)拆遷市場(chǎng)化、金融放寬”這三項(xiàng)措施是非常具有操作性的，如果能得以實(shí)施，將是對(duì)市場(chǎng)的有力支撐。據(jù)江蘇有關(guān)媒體報(bào)道：這份報(bào)告已被送到了蘇州市委最高領(lǐng)導(dǎo)的案頭。蘇州市委市政府高層對(duì)此事高度重視，要求有關(guān)部門對(duì)這些措施要召開會(huì)議“進(jìn)行研討和部署”，以確保蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)“健康發(fā)展”。
■政府托市功效有限
冰凍三尺，非一日之寒。長(zhǎng)三角樓市的現(xiàn)狀，其根源在于前幾年各地政府紛紛鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資、消費(fèi)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲過快。朱成鋼對(duì)記者說：“現(xiàn)在的房?jī)r(jià)下調(diào)，屬于樓市的理性回歸�！鄙虾Ｈf科房地產(chǎn)有限公司市場(chǎng)營(yíng)銷部經(jīng)理胡文魄認(rèn)為：房?jī)r(jià)走勢(shì)，從根本上說是由市場(chǎng)供需關(guān)系決定的。
香港樓市就是很好的例證。１９９７年樓市崩盤前一片紅火，虛假繁榮。崩盤后，政府使出渾身解數(shù)，至今也起色不大。虞曉芬對(duì)記者說：“政府通過政策來托市，基本上說效果不會(huì)太明顯�！焙贾萑∠址拷灰讉�(gè)人所得稅后，并沒有出現(xiàn)想象中的樓盤大放量。
復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士宋忠敏也認(rèn)為：“政府托市，能起一點(diǎn)兒作用，但是作用不會(huì)很大。我們需要糾正一個(gè)認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)：房?jī)r(jià)只能漲不能跌，房?jī)r(jià)下跌就意味著房地產(chǎn)不是健康發(fā)展。上世紀(jì)９０年代，日本房地產(chǎn)不斷膨脹并破裂的教訓(xùn)之一就是‘地價(jià)房?jī)r(jià)只漲不跌’的思想觀念促發(fā)了房地產(chǎn)的過度投機(jī)。房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，并不是和只能漲不能跌劃等號(hào)！”
他分析， ２００２年，深圳市房?jī)r(jià)比１９９４年下降了１８％，房?jī)r(jià)收入比從１４．６倍下降到５．７４倍，房地產(chǎn)增加值則從１９９５年的５８．７４億元上升到２００１年的１１０．６９億元，年均增長(zhǎng)１１．１％。他對(duì)記者強(qiáng)調(diào)：“因此，房?jī)r(jià)下調(diào)與房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展并不是相悖的�！�