發(fā)布時(shí)間：2018-6-6 14:18:51來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)
同事回老家縣城買(mǎi)房了。逼迫她做出這個(gè)決定的，是售樓先生一次又一次的催促。
售樓先生苦口婆心地勸她：
縣城房?jī)r(jià)現(xiàn)在可是洼地！你再不買(mǎi)就晚了！咱們縣的房?jī)r(jià)肯定是要漲的，怎么著也得漲到2萬(wàn)一平米吧？
你不要光看咱們縣窮，但是咱們縣出去打工的人富�。≡蹅兛h的人基本都在北京打工，這工資在北京買(mǎi)不起，所以遲早都會(huì)回到縣里來(lái)買(mǎi)，而且北京人也來(lái)咱們縣投資購(gòu)房啦！
再說(shuō)現(xiàn)在京津冀一體化了，咱們縣可是和北京挨著的，這房?jī)r(jià)以后怎么也得和門(mén)頭溝一個(gè)價(jià)吧？
而且咱們離雄安新區(qū)直線距離不到100公里，你地圖上可以自己量��！100公里什么概念？北京四環(huán)一圈！多近啊！到時(shí)咱們縣的房?jī)r(jià)還不得漲到3萬(wàn)？4萬(wàn)？
于是同事就這樣以每平米9000元的價(jià)格在這個(gè)家鄉(xiāng)貧困縣買(mǎi)了房。聽(tīng)到價(jià)格，我是很吃驚的。因?yàn)槲业睦霞�，一個(gè)堂堂的省會(huì)城市太原，2017年平均商品住房網(wǎng)簽均價(jià)也不過(guò)8040元/平方米。在這個(gè)以房?jī)r(jià)論城市發(fā)展?fàn)顩r的時(shí)代，我都為之汗顏。我剛感嘆完慚愧，陜西的同事也表達(dá)了秦晉之好的心情，他說(shuō)我們西安房?jī)r(jià)也差不多這價(jià)，萬(wàn)元上下飄著，西安東二環(huán)有新樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)價(jià)才8000！和人家這貧困縣沒(méi)得比啊！
我們剛抒發(fā)完情緒，就立即被長(zhǎng)期關(guān)注十八線城市房?jī)r(jià)的浙江同事鄙視了。他說(shuō)你們不了解情況，現(xiàn)在縣城房?jī)r(jià)普遍比三線城市還貴，特別是河北的。有個(gè)段子這么說(shuō)的：北京的房買(mǎi)不起，保定的房看不上，回老家買(mǎi)吧，一看比石家莊還貴！這說(shuō)的就是剛購(gòu)房的這位同事��！二
同事說(shuō)完，我出于好奇查了一下國(guó)內(nèi)縣城的房?jī)r(jià)，震驚地發(fā)現(xiàn)售樓先生說(shuō)的還不是空穴來(lái)風(fēng)，目前縣城房?jī)r(jià)已經(jīng)突破天際了。據(jù)最新統(tǒng)計(jì)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)200個(gè)縣城新建商品房銷(xiāo)售均價(jià)超9000元/平方米。就算是國(guó)家級(jí)貧困縣，縣城的房?jī)r(jià)如果沒(méi)有達(dá)到6000，傳出去都是丟人的事。
那么為什么在一線城市嚴(yán)控房?jī)r(jià)的背景下，縣城和三四線城市的房?jī)r(jià)卻迎來(lái)了大幅度上漲呢？之前看到有人總結(jié)了縣城房?jī)r(jià)暴漲的五個(gè)原因：追求優(yōu)質(zhì)教育、舊城改造、外來(lái)開(kāi)發(fā)商、大城市資金外溢、農(nóng)民進(jìn)城。
其實(shí)簡(jiǎn)單總結(jié)來(lái)說(shuō)就一句話(huà)，按下葫蘆浮起瓢。
一方面是購(gòu)買(mǎi)力的按下葫蘆浮起瓢，縣城在外打工的人紛紛回鄉(xiāng)置業(yè)，相當(dāng)于一二線城市購(gòu)買(mǎi)力的轉(zhuǎn)移，自然大幅度抬高了縣城房?jī)r(jià)。
另一方面是資金的按下葫蘆浮起瓢，大城市的住房市場(chǎng)被嚴(yán)控，資金自然流向了三線城市和縣城，特別是央行還定向發(fā)放了大量棚戶(hù)區(qū)改造的抵押補(bǔ)充貸款，這也進(jìn)一步推高了縣城房?jī)r(jià)。
而且縣城的剛需比一線城市的剛需還要“剛”。在一線城市買(mǎi)不起房的年輕人，大不了就租房住了，現(xiàn)在也在鼓勵(lì)租房租賃。但是縣城可沒(méi)什么人租房，縣城購(gòu)房早已是中國(guó)農(nóng)村青年結(jié)婚的標(biāo)配。而且縣城正在經(jīng)歷轟轟烈烈的城鎮(zhèn)化運(yùn)動(dòng)，周邊大量農(nóng)村變成城市的一部分，他們是城鎮(zhèn)化的第一線，這些人不同于租房也能過(guò)日子的一線城市，他們購(gòu)房都是鐵打鐵的剛需。
所以別看縣城的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)較少，但是縣城的住房供求關(guān)系比一線城市要緊張多了。縣城基本又是封閉的，幾十萬(wàn)人口的熟人社會(huì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)不是一個(gè)成熟市場(chǎng)，沒(méi)人去搖號(hào)抽簽。一個(gè)新樓盤(pán)，如果不找熟人打招呼，甚至有買(mǎi)不到的可能性。這種無(wú)意中形成的饑餓營(yíng)銷(xiāo)，也坐實(shí)了售樓先生們嘴里的危言聳聽(tīng)，把縣城每一個(gè)外出打工的年輕人神經(jīng)都崩得緊緊的。在“危機(jī)意識(shí)”下，越來(lái)越多的人超前購(gòu)房。
三
那縣城“高價(jià)”買(mǎi)來(lái)的房子究竟如何呢？恐怕很難如意。很多購(gòu)房者是對(duì)標(biāo)一二線城市的成熟社區(qū)在縣城購(gòu)房的，但縣城的基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施、物業(yè)服務(wù)水平自然是不能和一二線城市相比的。從配套來(lái)說(shuō)，幾乎是要商業(yè)配套沒(méi)有，要優(yōu)質(zhì)教育資源沒(méi)有，要醫(yī)療資源沒(méi)有，要工作崗位沒(méi)有，基本上是要什么都沒(méi)有的狀態(tài)。除了樓蓋得很漂亮之外，沒(méi)有什么能拿得出手的東西。這由此也導(dǎo)致了縣城購(gòu)房群體頻繁的維權(quán)事件發(fā)生。
此外，縣城房地產(chǎn)市場(chǎng)不是成熟市場(chǎng)還有另一重表現(xiàn)，那就是銷(xiāo)售的不合規(guī)。就聽(tīng)來(lái)和看到的情況，縣城中的開(kāi)發(fā)商多以當(dāng)?shù)匦￠_(kāi)發(fā)商為主，五證齊全幾乎是奢望。同事在縣城買(mǎi)的房也是如此，連商品房預(yù)售許可證都沒(méi)有。我質(zhì)疑說(shuō)沒(méi)有商品房預(yù)售許可證，你是怎么辦下貸款的呢？他說(shuō)開(kāi)發(fā)商可以替辦啊，而且都不需要首付到50%，只需要交20萬(wàn)（相當(dāng)于20%），剩下的慢慢還就可以了。一部分還銀行，一部分還開(kāi)發(fā)商，利息還不同。其實(shí)質(zhì)是就是開(kāi)發(fā)商人為的加了一個(gè)國(guó)家嚴(yán)令禁止的首付貸，做成了分期付款的樣子。
四
我們一聽(tīng)都很驚訝，說(shuō)這么操作也太無(wú)法無(wú)天了，沒(méi)有足額的首付比例，如何防御經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)？舉例來(lái)說(shuō)，100萬(wàn)的房子，你貸款額度達(dá)到了80萬(wàn)，那么當(dāng)房?jī)r(jià)下跌超過(guò)20%的時(shí)候，你實(shí)質(zhì)上就是負(fù)資產(chǎn)者了，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不言而喻。同事辯駁道合規(guī)就一定沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)了么？村里結(jié)婚在縣城里買(mǎi)房，哪家不跟親戚借個(gè)遍借出來(lái)小幾十萬(wàn)的，這不一樣是風(fēng)險(xiǎn)？
想了想也確實(shí)如此，在目前的鄉(xiāng)俗之下，縣城的房?jī)r(jià)實(shí)際已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了當(dāng)?shù)氐某惺苣芰ΓD(zhuǎn)而求助于其他途徑的借款，而這巨大的還款和還貸壓力使他們的生活難以承受一點(diǎn)波折。特別是那些外出的打工者，一邊供著房，一邊還著親戚錢(qián)，一邊還要租房，如果他的工作收入出現(xiàn)大幅度下滑，或是兩三個(gè)月沒(méi)發(fā)工資，可能這個(gè)人就要破產(chǎn)了。同事正是如此，那邊每個(gè)月還著5000一個(gè)月的貸款，這邊北京還交著4000一個(gè)月的房租，一個(gè)人工資已經(jīng)徹底全部搭進(jìn)去了。如果工作出現(xiàn)問(wèn)題，他將完全失去還貸能力。更進(jìn)一步的來(lái)說(shuō)，如果出現(xiàn)大面積長(zhǎng)達(dá)半年的蕭條或不景氣，中國(guó)很多縣城房?jī)r(jià)將發(fā)生因?yàn)闊o(wú)力償還貸款，或主動(dòng)棄房的崩盤(pán)，基于房地產(chǎn)的縣城經(jīng)濟(jì)將崩潰。
看到網(wǎng)上有關(guān)于三四線城市房?jī)r(jià)的評(píng)論認(rèn)為，進(jìn)入今年下半年，三四線城市和縣城很可能會(huì)逐漸進(jìn)入盤(pán)整期，等到年底甚至是明年年初，待去庫(kù)存逐漸收尾后，大概率會(huì)進(jìn)入較長(zhǎng)期的陰跌期。這個(gè)時(shí)候，三四線的韭菜們將成為站在山頂上的接盤(pán)俠。倘若真是如此，事情發(fā)展到了最壞的一面，那么不只是多一批接盤(pán)俠的問(wèn)題，而將是中國(guó)城鎮(zhèn)化將倒退，整個(gè)縣城新階層財(cái)富將被血洗的事實(shí)。因?yàn)榉孔涌梢赃�給銀行，但借親戚和開(kāi)發(fā)商的錢(qián)卻始終是要還的，這一來(lái)一去，房子相當(dāng)于杠桿一樣將翹空他們兩代人積累的財(cái)富。